In het kort

In het Lenteakkoord en de aanpassingen die hierop gedaan zijn, is een van de belangrijke punten de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor 2013 en verder. Naast aanpassingen op het gebied van de hypotheekrente worden er meerdere wetswijzigingen doorgevoerd die gevolgen hebben voor de woningmarkt. In dit overzicht vindt u de belangrijkste maatregelen op een rijtje en leest u wat dit precies voor uw situatie betekent.

Stand van zaken
De voorgestelde wetswijziging per 1 januari 2013 is inmiddels goedgekeurd in de Tweede Kamer, de Eerste Kamer stemt over de aanvaarding ervan in december. De plannen zijn dus nog niet definitief, maar het lijkt er op dat de plannen per 1 januari 2013 in zullen gaan.

  1. Gaat u een eerste huis kopen?
    Als u voor het eerst een eigen woning aankoopt na 31 december 2012 dan krijgt u te maken met de nieuwe hypotheekregels. U moet de gehele lening gedurende de gehele looptijd van maximaal 30 jaar aflossen. De aflossing dient minimaal op annuïtaire basis geregeld te worden. Als u zich niet aan ten minste de annuïtaire aflossing houdt verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek.

    Concreet betekent dit dat u alleen nog maar kunt kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek bestaan uw maandlasten uit een deel rente en een deel aflossing. Dit brengt, voor diegenen die onder de nieuwe regeling gaan vallen, mee dat de netto maandlasten hoger worden ten opzichte van bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek.

    Het voordeel van een annuïtaire of lineaire hypotheek is wel dat de gehele eigen woningschuld is afgelost aan het einde van de termijn van 30 jaar.

    - Uitzondering aankoop eerste woning
    De nieuwe hypotheekregels gelden niet voor u als u voor 1 januari 2013 uw eerste woning onherroepelijk heeft aangekocht. Hiermee wordt bedoeld dat het koopcontract voor een bestaande woning of de koop- aanneemovereenkomst voor een nieuwbouwwoning is getekend. De koopovereenkomst mag wel de gebruikelijke ontbindende voorwaarden zoals voorbehoud financiering en de wettelijke bedenktijd van 3 dagen bevatten. Als u een onherroepelijk koopcontract heeft gelden de nieuwe regels niet voor u, zelfs niet als u pas verhuist in 2013. De levering van de woning dient plaats te vinden in 2013 anders kunt u geen gebruik maken van deze overgangsmaatregel.
  2. Heeft u nu een hypotheek?
    Uw hypotheekrenteaftrek voor een bestaande hypotheek wijzigt niet als u uw hypotheek niet verhoogt. In 2013 verandert er voor, op 31 december 2012 bestaande hypotheken, dus niets aan de hypotheekrenteaftrek ten opzichte van de huidige situatie.

    Praktisch gezien betekent dit bijvoorbeeld dat als u in 2013 uw rentevaste periode moet verlengen, dit niet van invloed is op uw hypotheekrenteaftrek. Een verlenging van de rentevaste hypotheek is geen wijziging van de hypotheek in dit kader.

    - Verhoging bestaande hypotheek
    Als u na 31 december 2012 een overeenkomst sluit, om bijvoorbeeld uw woning te verbouwen, valt de lening die u daarvoor aangaat onder de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek. De nieuwe regels zijn alleen van toepassing voor de verhoging, niet voor de bestaande hypotheek.

    - Wanneer zijn de nieuwe regels niet van toepassing
    Laat u de eigen woning verbouwen door een aannemer? Dan zijn de nieuwe regels niet van toepassing als u een overeenkomst heeft met de aannemer en deze is getekend vóór 1 januari 2013. Let op; de verbouwing moet wel in 2013 gerealiseerd worden.

    Gaat u zelf verbouwen? Dan gelden de huidige regels nog indien de hypotheek in 2012 verstrekt wordt. Belangrijk hierbij is wel dat de verbouwing binnen 6 maanden na de verstrekking moet beginnen en binnen 2 jaar na de verstrekking moet zijn afgerond.

    Is uw woning tijdelijk verhuurd en is uw hypotheek verhuisd van box 1 naar box 3? Neem dan contact op met uw adviseur voor de specifieke regels.

    - Wanneer zijn de nieuwe regels wel van toepassing?
    Indien u niet voldoet aan de bovenstaande uitzonderingen, gelden de nieuwe regels voor het deel waarmee u de hypotheek verhoogt. Voor het verhoogde deel geldt dat u deze lening ten minste annuïtair in 30 jaar geheel moet aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
  3. Verkoopt u uw oude woning en koopt u een nieuwe woning?
    Als u uw huidige woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt na 31 december 2012, dan krijgt u mogelijk te maken met de nieuwe regels.

    - Goedkopere woning
    Koopt u een goedkopere woning en u wilt niet bijlenen voor de verbetering van deze woning? Dan gelden de nieuwe regels niet.

    - Duurdere woning
    Koopt u een duurdere woning, zonder dat u een koopcontract getekend heeft in 2012 en u heeft een aanvullende hypotheek nodig? Dan krijgt u te maken met de nieuwe regels. Voor het verhoogde deel geldt dat u deze lening ten minste annuïtair in 30 jaar geheel moet aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Voor de hoogte van de hypotheek die u al had, geldt dat de huidge regels blijven gelden u kunt deze hypotheek ongewijzigd voortzetten. De huidige hypotheekvorm mag ongewijzigd meegenomen of voortgezet worden naar de nieuwe woning. Let op; met ongewijzigd wordt niet bedoeld dat u verplicht bent bij dezelfde geldverstrekker te blijven.

    - Aankoop woning na 2012 bij verkoop huidige woning voor 1 januari 2013
    Heeft u in 2012 een eigen woning verkocht en had u hieraan gekoppeld een eigen woningschuld? Dan kunt u in 2013 bij de aankoop van een nieuwe eigen woning mogelijk een hypotheek onder de oude regels aangaan. De regels uit 2012 gelden dan voor een hypotheek tot ten hoogste van de in 2012 bestaande eigen woningschuld. Wilt u meer lenen dan de oorspronkelijke eigen woningschuld? Dan gelden de nieuwe regels over het hogere bedrag.

    In alle gevallen past de Belastingdienst overigens wel de overige momenteel geldende fiscale regels toe, zoals bijvoorbeeld de bijleenregeling.
  4. Heeft u een restschuld bij verkoop van uw eigen woning?
    Als u een nieuwe woning aankoopt en er blijft een restschuld over bij de verkoop van uw huidige woning (uw hypotheekschuld is groter dan de verkoopopbrengst), dan mag deze restschuld onder voorwaarden meegefinancierd worden in uw nieuwe hypotheek. De betaalde rente over deze restschuld is maximaal voor 10 jaar aftrekbaar. Deze regel geldt als de eigen woning is verkocht in de periode van 29 oktober 2012 tot 1 januari 2018. Over de ontstane restschuld bent u niet verplicht om af te lossen.
  5. Heeft u een KEW, SEW of BEW?
    Voor diegene die een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW), of een beleggingsrekening eigen woning (BEW) heeft, gaan een aantal zaken wijzigen:

    - KEW's, SEW's en BEW's worden afgeschaft
    Na 31 december 2012 kunt u geen nieuwe KEW, SEW of BEW sluiten in box 1 van de inkomstenbelasting om fiscaal voordelig vermogen op te bouwen voor de aflossing van de eigen woningschuld.
    Na 31 december 2012 gesloten KEW's, SEW's en BEW's worden vanaf 1 januari van meet af aan gerekend tot de rendementsgrondslag in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de waarde van de polis vanaf de ingangsdatum meegerekend wordt in uw vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting.

    - Vrijstelling box 1 - overgangsrecht
    Voor een KEW, SEW, of BEW geldt een vrijstelling in box 1, waardoor de waarde van deze producten tijdens de opbouwfase is vrijgesteld van inkomstenbelasting. Voor op 31 december 2012 bestaande KEW's, SEW's en BEW's blijft deze vrijstelling op grond van het overgangsrecht bestaan. Voor KEW's, SEW's en BEW's die na 31 december 2012 ingaan, verdwijnt deze vrijstelling in box 1. Hetzelfde geldt voor de vrijstelling bij de uitkering (KEW) of het deblokkeren (SEW of BEW).

    - Verhoging of verlenging niet toegestaan
    Het overgangsrecht blijft alleen van toepassing als na 31 december 2012 het verzekerd bedrag (KEW) of het doelkapitaal (SEW / BEW) niet wordt verhoogd, en de looptijd niet wordt verlengd. Voor KEW's, SEW's of BEW's waarin wordt belegd is de voorwaarde dat de premie of inleg na 31 december 2012 niet wordt verhoogd, noch de looptijd wordt verlengd.

    - Oversluiten KEW, SEW of BEW
    Wilt u een bestaande KEW, SEW of BEW oversluiten naar een andere bank of verzekeraar? Dan is dit ook na 2012 met behoud van het overgangsrecht mogelijk. Voorwaarde is wel dat het te bereiken eindkapitaal en/of inleg niet verhoogd wordt. Wilt u een KEW, bijvoorbeeld, inbrengen in een SEW? Dan blijft dit onder voorwaarden mogelijk. Een geruisloze inbreng, dus zonder negatieve fiscale consequenties, blijft hierdoor ook mogelijk. Neem hiervoor altijd contact op met een adviseur.

    - Bestaande polis box 3 omzetten naar box 1
    Ondanks de vrijstelling van KEW's in box 1 zijn kapitaalverzekeringen veelvuldig in box 3 afgesloten om de uitkeringsvrijheid te behouden. Daardoor had u de keuze om de uitkering te gebruiken voor de aflossing van de eigen woningschuld of voor andere doeleinden. Als deze kapitaalverzekering echter boven het heffingvrije vermogen in box 3 uit dreigde te komen werd de polis veelal overgeheveld naar box 1 van de inkomstenbelasting. Hiermee werd belasting bespaard tijdens de verdere opbouw. Heeft u een dergelijke kapitaalverzekering en wilt u deze aan de eigen woning koppelen? Dan is dit nog mogelijk tot 1 april 2013.

    - Kapitaalverzekeringen van voor 15 september 1999
    Let op de geldende vrijstelling voor polissen in box 3 van vóór 15 september 1999 ter grootte van € 123.428 per belastingplichtige blijft op basis van het overgangsrecht gelden.